Как построить дом правильно и без лишних затрат: советы мастеров

Строительство дома — это сложный и многопроцессный процесс, в котором ключевую роль играют архитектурно-планировочные решения, смета, технология и материалы. Однако, все это определяется еще на этапе проектирования, и от того, как хорошо будет разработан рабочий проект, зависит качество и временные рамки строительства.

Чтобы избежать ошибок и сложностей на этапе строительства, необходимо заранее продумать все детали, начиная от выбора земельного участка и заканчивая обустройством всего участка. Кроме того, нельзя забывать о качестве выбираемых стройматериалов, производителях и поставщиках, а также подрядчиках, которые будут заниматься строительными работами.

В данной статье мы подробнее рассмотрим все аспекты строительства дома, начиная от выбора земельного участка и заканчивая выбором качественных материалов и подрядчиков.

Современное строительство дома - с чего начать

Ключевая задача в строительстве заключается в том, чтобы не пренебрегать требованиями законодательства, и не начинать по своему усмотрению, когда речь заходит о строительстве. Первым и самым важным шагом для всякого застройщика, планирующего строительство личного жилого дома (ИЖС), будет уведомить власти о своих планах. Это происходит через обращение к администрации или МФЦ и соответствует положениям статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Соответствующая форма уведомления приведена в Приложении к приказу Минстроя России от 19 сентября 2018 года №591/пр.

Более того, тот же самый шаг должен быть сделан застройщиком в первые 30 дней после окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС, а также садового дома. В этом случае действия должны соответствовать требованиям частей 16–21 статьи 55 ГрК РФ.

Однако, важно понимать, что строительство дома на участке, находящемся в зоне с ограничениями строительства, может противоречить статье 104 Земельного кодекса РФ. Например, если участок находится на территории, выделенной для безопасной эксплуатации объекта энергетики или транспорта, связи или военного объекта. Если строительство дома запланировано в историческом поселении, то застройщик должен описать параметры, цвет, предполагаемые стройматериалы и приложить изображение дома с фасадами.

Получив уведомление, чиновники проводят проверку на возможность возведения частного дома на данном участке и, если ответ положительный, выдают разрешение на строительство.

Как зарегистрировать права на возведенное строение на земельном участке для садоводства? Этот вопрос волнует многих. Если вы зарегистрировали право собственности на земельный участок в ЕГРН до начала строительства, то вплоть до 1 марта 2021 года вы имеете возможность зарегистрировать права на вновь возведенные на этом участке садовые или жилые дома. Кроме того, можно осуществлять государственный кадастровый учет, но только с учетом технического плана и правоустанавливающих документов на данный земельный участок. Это указывается в частях 12 и 13 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Однако, перед началом строительства дома и в процессе его возведения вы также должны руководствоваться федеральными законами, но необходимо изучить и местное (региональное) законодательство, правила, межгосударственные и национальные стандарты, а также учитывать требования СанПиН и других правил и нормативов.

Важно понимать официальную позицию министерств и ведомств, хотя информационные письма не несут нормативного характера и не имеют законной силы. Важно ознакомиться с разъяснениями, изложенными в них. Ниже приведены некоторые из них:

• Письмо Минэкономразвития России от 13 августа 2019 года №26559-ВА/Д23 о государственной регистрации прав на садовые дома и жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства;
• Письмо Росреестра от 27 июня 2019 года №14-06244-ГЕ/19 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на реконструированный садовый дом, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 марта 2019 года №ОГ-Д23-1873 о рассмотрении обращения;
• Письмо Минстроя России от 3 апреля 2019 года №11823-СМ/08 о приведении объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов в соответствие с градостроительными регламентами;
• Письмо Росреестра от 30 января 2019 года №14-00871-ГЕ/19 о рассмотрении обращения, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года №ОГ-Д23-11737 о рассмотрении обращений;
• Письмо Минэкономразвития России от 7 ноября 2018 года №32363-ВА/Д23и об применении положений Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ в части кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома;
• Письмо Минстроя России от 15 ноября 2018 года №41899-СМ/09 о строительстве объекта ИЖС или садового дома;
• Письмо Минстроя России от 16 августа 2018 года №35116-ВЯ/09 об изменениях в ГрК РФ по вопросам строительства и реконструкции объектов ИЖС и садовых домов.

Получив одобрение на застройку, не стоит торопиться отправляться на строительные площадки. Следует предварительно изучить все нормативно-технические документы, которые регламентируют проектирование, изыскательные работы и строительство. Особое внимание необходимо уделить документам, при использовании которых автоматически обеспечивается соблюдение требований "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" (Федеральный закон от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ) и "Технического регламента о требованиях пожарной безопасности" (Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ), а также положения распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию". В данном случае, особенно важны соответствующие правила и требования, содержащиеся в своде правил в области строительства (СП 30-102-99, СП 53.13330.2011, СП 42.13330.2016 и прочие) и обеспечения пожарной безопасности жилых домов (СП 2.13130.2012, СП 4.13130.2013).

Одной из основных мер пожарной безопасности является дистанцирование между домами. Это гарантирует, что возможный пожар не перекинется на соседние строения. Рекомендованное расстояние зависит от материала, из которого построен дом. Если дом имеет кирпичную или бетонную конструкцию, расстояние между домами должно быть не менее 6 метров. Если используются металлический каркас и деревянные стропильные системы для перекрытий, то расстояние должно быть не менее 8 метров. Для домов, построенных из дерева, расстояние должно быть увеличено до 15 метров. Отметим, что правила расстояний между постройками на одном участке не установлены.

При строительстве дома необходимо уделить внимание не только расстояниям между домами, но и другим аспектам пожарной безопасности. Эти вопросы включают в себя доступ к зданию, в том числе для пожарной техники, наличие эвакуационных путей и работоспособность коммуникаций. Требования к материалам для строительства согласно статьи "Технический регламент по требованиям пожарной безопасности".

Еще одним важным аспектом является площадь земельного участка для строительства. Для дачного дома это не менее 600 квадратных метров. Участок должен быть огорожен сеткой или решеткой, чтобы не загораживать свет соседей. Тем не менее, при согласии с ними можно поставить глухой забор с той стороны, которая выходит на улицу.

При проектировании зданий необходимо учитывать и другие виды нормативов на расстояния. Например, от частного дома до красной линии улицы должно быть не менее 5 метров расстояния, а до красной линии проезда - не менее 3 метров. Если речь идет о строительстве хозяйственных построек, то нормативное расстояние по отношению к красным линиям должно составлять не менее 5 метров. Если на территории планируется содержать скот, застройщик может построить на участке хозпостройки для животных (хлев, курятник) и сараи для хранения корма и инструментов. В этом случае, хозяйственные постройки для животных должны от жилых помещений изолироваться как минимум тремя подсобками, а расстояние до входа в дом должно быть не менее 12 метров.

Если на участке есть садовые постройки, то можно предусмотреть место для компостной площадки и уличного туалета (если нет канализации). Наилучшим вариантом будет, если расстояние между домом и уборной составит не менее 12 метров, а до душа и бани - не менее 8 метров. Важно также убедиться, что подземные инженерные сети будут устроены как можно менее плотно и равномерно распределены по всему участку.

Если застройщик хочет сохранить рельеф максимально удобным для сельскохозяйственных нужд, а также гарантировать качество поверхностных вод и земли, ему необходимо обеспечить систему водоотведения. При возведении дома необходимо учитывать не только строительные и противопожарные нормы и правила, но также санитарно-эпидемиологические требования (СанПиН 2.1.2.2645-10, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 2.1.5.980-00. 2.1.5 и другие).

В списке нормативно-технических документов, которые стоит учитывать при строительстве, перечислены только самые основные требования. Кроме того, предварительно необходимо ознакомиться с ГОСТами, которые касаются выбранных стройматериалов. Например, если выбраны керамические поризованные блоки и кирпич, то необходимо изучить международные и национальные стандарты, такие как:

• «ГОСТ Р 57349-2016/EN 772-1:2011. Кирпич и блоки. Метод определения прочности на сжатие»;
• «ГОСТ Р 58026-2017/EN 772-13:2000. Кирпич и блоки. Методы испытаний. Часть 13. Определение абсолютной и кажущейся плотности в сухом состоянии элементов каменной кладки (кроме природного камня)»;
• «ГОСТ 7025-91. Кирпич и камни керамические и силикатные. Методы определения водопоглощения, плотности и контроля морозостойкости»;
• «ГОСТ Р 56828.21-2017. Наилучшие доступные технологии. Производство керамического кирпича и огнеупорных изделий. Аспекты повышения энергетической и экологической эффективности»;
• «ГОСТ Р 57347-2016/EN 771-1:2011. Кирпич керамический. Технические условия»;
• «ГОСТ 530-2012. Кирпич и камень керамические. Общие технические условия»;
• «ГОСТ 32311-2012. Кирпич керамический клинкерный для мощения. Технические условия».

Рекомендации опытных строителей: начинайте строительство не с фундамента

Многие начинающие строители считают, что правильное строительство дома начинается с укладки фундамента. Однако опытные строители советуют уделить время подготовительным работам. Сначала проводят геологический анализ и изучают состав почвы. Затем проектируют тип постройки и т. д.

Выбор типа фундамента зависит от рельефа участка, поэтому очень важно не допустить ошибок в этом вопросе. Сухие участки отличаются присутствием возвышенностей и холмов, мокрые — наличием низин и заболоченных мест. В работе с каждым типом рельефа необходимо учитывать различные источники влаги и прочие факторы, которые могут повлиять на затраты на строительство.

Если рельеф участка неудачный, могут потребоваться незапланированные земляные работы. Поэтому перед проектированием желательно привлечь организацию, которая проведет топогеологическую экспертизу.

При проектировании дома на участке с определенными геологическими процессами, которые могут создавать риски для эксплуатации объектов застройки, в проект дома закладываются инженерно-защитные мероприятия в соответствии со сводами правил.

Меры инженерной защиты могут варьироваться в зависимости от определенных факторов. Это могут быть противооползневые и противообвальные, противоселевые, противолавинные или противокарстовые берегозащитные сооружения, а также меры по защите от подтопления и затопления, морозного пучения грунтов и наледеобразования, термокарста.

При проектировании, расчете, возведении, реконструкции, изготовлении и эксплуатации строительных объектов также необходимо соблюдать межгосударственные стандарты. Нередко даже при доскональном изучении теоретической базы многие начинающие строители допускают ошибки при возведении дома. Все эти моменты стоит учитывать, чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем.

5 основных ошибок при строительстве: как избежать проблем

Каждый застройщик хочет получить свой идеальный дом без каких-либо проблем. Однако, зачастую, строительство может стать настоящей головной болью, если не учесть некоторые элементарные вещи.

Ниже перечислены самые распространенные ошибки при строительстве, которые необходимо избежать в процессе постройки своего жилья:

1. Неправильный выбор материалов для строительства, утепления, облицовки и кровли. При выборе материалов необходимо учитывать цель строительства, особенности почвы на участке и климат. Например, для летней дачи достаточно использовать каркасную деревянную конструкцию, но для дома, предназначенного для круглогодичного проживания, рекомендуется использование более прочных материалов, таких как бревна, камень, бетон, керамические поризованные блоки или кирпич.
2. Использование некачественных строительных материалов. При строительстве не стоит экономить на материалах и отдавать предпочтение дешевым вариантам, так как они часто не соответствуют необходимым стандартам качества. Такой подход может привести к увеличению расходов в будущем.
3. Ошибки при соблюдении пожаробезопасности. Крайне важно соблюдать правила пожаробезопасности при строительстве. Необходимо учитывать дистанцию, предусмотреть эвакуационный выход и использовать негорючие облицовочные материалы.
4. Неправильное устройство кровли. Выбор кровельного материала зависит от формы и конструкции крыши. Некоторые материалы могут быть невыгодными в использовании из-за большого количества отходов и необходимости периодической защиты от коррозии, недостаточной герметичности и плохой звукоизоляции.
5. Нарушения при монтаже тепло-, гидро- и пароизоляции, ветрозащиты. Важно использовать качественные теплоизолирующие материалы, которые обладают низкими показателями теплопроводности, экологичны, морозоустойчивы и долговечны. Также необходимо обеспечивать гидроизоляцию для избежания появления плесени и трещин в стенах и под кровлей.

Также следует учитывать размер земельного участка, который должен соответствовать габаритам дома, иные требования нормативных документов, проводить топогеологические изыскания на участке застройки, а также составить проект здания.

Перед началом строительства стоит внимательно изучить все возможные ошибки, чтобы избежать проблем в будущем.

Фото: freepik.com