Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?

Мало кто может похвастаться стабильностью в современном глобальном обществе, особенно в Москве. Город предъявляет особые условия для своих жителей.

Чаще всего, молодые семьи приобретают свою первую квартиру, которую затем меняют на более просторное жилье поближе к месту работы. Подрастающие дети заставляют семьи переезжать в новый район, где находится нужная им школа или спортивный комплекс. Растущая семья требует дополнительных комнат.

С другой стороны, родители взрослых детей часто идут на сокращение площади квартиры, чтобы либо разъехаться с молодой семьей, либо заработать дополнительные деньги, обменяв свою квартиру на поменьше с приличной доплатой. Вот так работает "круговорот" квартир в московском рынке недвижимости.

Как организовать обмен квартирами с доплатой?

Первым вопросом, который возникает у тех, кто решает обменять свою квартиру, является: «С чего начать?». Опытные участники рынка недвижимости всегда советуют начать с поиска риэлтора, чтобы избежать рисков, связанных с самостоятельной проведением сделки. Каждый год почти 400 сделок с недвижимостью оказываются недействительными.

Организация самостоятельного поиска квартиры потребует значительных усилий и знаний, а также времени. Вам придется освоить информацию о текущих предложениях на рынке, осуществлять ежедневный мониторинг и готовиться к сложным переговорам. Однако даже если вы решите самостоятельно провести сделку, это не принесет экономии, поскольку грамотный риэлтор знает цены на квартиры и не допустит переплаты.

Как можно организовать обмен квартир с доплатой? Существует два основных способа:

1. Договор мены. Этот способ используется редко – менее 3% процентов обменов квартир осуществляются через договор мены. Для этого нужно найти человека, который захочет обменяться квартирой с вами, при этом вам должна понравиться его квартира. В большинстве случаев это происходит при родственных обменах.
2. Договор купли-продажи. Этот способ является основным способом обмена квартир с доплатой. При использовании данного способа необходимо продать свою квартиру и купить другую, которую вы выберете. Такая сделка называется альтернативной. Для ее осуществления нужно выполнить следующие шаги:
   1. Найти агентство недвижимости и пройти консультацию с экспертом;
   2. Получить информацию о возможных вариантах, доплате и других расходах;
   3. Подготовить квартиру к продаже;
   4. Продать свою квартиру и купить новую;
   5. Проверить юридическую «чистоту» квартиры и коммунальные долги;
   6. Подготовить документы для банка (если потребуется).
   Необходимо понимать, что процесс обмена квартирами может включать в себя несколько этапов и звеньев. Это показывает объем работ, которые должно осуществить агентство недвижимости, и отражается на стоимости услуг.

Обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную – это не редкость на рынке недвижимости города Москвы. Однако стоимость обмена может значительно варьироваться в зависимости от района и качества предлагаемого жилья. Если у вас есть однокомнатная квартира в Центральном административном округе и вы хотите обменять ее на двухкомнатную в другом районе, то вы можете рассчитывать на компенсацию со стороны покупателя. Именно поэтому условия обмена могут очень сильно отличаться для каждой конкретной квартиры.

Однако, если две квартиры располагаются в одном ценовом сегменте, то размер доплаты может быть более предсказуемым. В случае обмена однокомнатной квартиры на двухкомнатную в том же районе, размер доплаты будет зависеть от разницы в квадратных метрах, умноженной на коэффициент, который может составить от 1 млн. рублей старой Москвы. Это связано с тем, что на вторичном рынке цена за квадратный метр однокомнатной квартиры остается выше, чем стоимость двухкомнатной.

Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную также может быть осуществлен по той же схеме. Как правило, большие квартиры в одном ценовом сегменте потребуют доплаты, которую можно рассчитать, исходя из количества дополнительных квадратных метров. Но необходимо учитывать, что поиск большой квартиры может быть сложным и затянуться на длительный период времени. Стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную может составить от 700 тыс. рублей, а на четырехкомнатную – от 1300 тыс. рублей. Однако, эти цифры могут быть достаточно условными, так как поиск 4-х комнатной "хрущевки" довольно маловероятен.

Жильцы, которые проживают в трех- или четырехкомнатных квартирах, могут найти выгодное решение, обменяв свою собственность на две однокомнатные квартиры без доплаты. Однако, в большинстве случаев, при таком обмене придется смириться с потерей уровня района. Если требуется увеличить жилую площадь и сохранить или улучшить качество района, то придется доплатить. В этом случае предсказать размер доплаты очень сложно, так как условия обмена становятся гораздо сложнее. Например, если вы владеете трехкомнатной квартирой типа "хрущевка", то придется доплатить при обмене на две однокомнатные квартиры. В то же время, разница в цене между крупными квартирами и маленькими будет существенно выше, чем между однокомнатной и многокомнатной квартирой. Другими словами, продать большую квартиру будет на порядок дешевле, чем купить две меньшие, потому что однокомнатные квартиры всегда стоят значительно дороже благодаря высокой конкуренции.

При расчете своих возможностей необходимо учитывать все эти факторы.

Чтобы осуществить обмен одной большой квартиры на две меньшие, потребуется заключить три договора купли-продажи: на продажу большой квартиры и покупку двух меньших. Это усложняет задачи для агентств по недвижимости, влечет за собой дополнительные расходы и, соответственно, увеличивает стоимость услуг риэлторов на 1,3-1,6% в среднем.

Фото: freepik.com