Большую часть своей жизни мы проводим внутри домов и квартир. Здесь мы можем насладиться уединением от шумного городского мира, организовать вечеринку для друзей или просто расслабиться в уютной обстановке. Неудивительно, что улучшение жилищных условий является одним из самых популярных желаний людей. Иногда обычный косметический ремонт недостаточен для достижения необходимого уровня комфорта, и тогда встает вопрос о перепланировке.

Хозяева часто широко используют свою фантазию, а некоторые даже прибегают к услугам профессиональных дизайнеров интерьера. Но в ряде случаев даже самый интересный дизайн-проект может оказаться недостаточным для реализации планируемых изменений в квартире или доме.

В этой статье мы рассмотрим, что такое проект перепланировки, зачем он нужен и каковы основные компоненты этого проекта. Кроме того, мы расскажем, где можно заказать проект перепланировки квартиры и получить профессиональную помощь в его реализации.

Чем отличается проект перепланировки от дизайн-проекта?

Делая ремонт, многие хозяева ограничиваются изменением цветовой гаммы и отделкой комнат, но иногда возникает желание значительно изменить свое жилье, расширить пространство и изменить концепцию его использования. В этих случаях помощь профессиональных дизайнеров может оказаться незаменимой. Обязанности дизайнера обычно включают в себя надзор за ходом ремонтных работ, контроль за качеством материалов, соблюдение технологических процессов, а также консультации строителей и внесение необходимых корректировок в чертежи. Таким образом, дизайн-проект является неотъемлемой частью ремонта, помогая избежать ошибок и контролировать смету.

Для создания дизайн-проекта обычно используется компьютерная 3D-визуализация, которая наглядно демонстрирует возможные варианты перестройки межкомнатных перегородок, расстановки мебели, декоративной отделки и цветовых решений. Утвержденный заказчиком дизайн-проект после этого становится основой для проведения ремонтных работ.

Однако перед 3D-визуализацией необходимо составить чертежи, которые включают в себя замеры комнат, разработку схем с инженерными и сантехническими системами, стенами, дверями. Это требуется для проектирования комнатных перегородок, устанавливает последовательность проведения ремонта и определяет количество необходимых материалов.

В состав документов дизайн-проекта может входить спецификация и пояснительная записка. Спецификация содержит описание отделочных материалов, декоративных элементов и обстановки в целом – с указанием технических характеристик, количества и качества, ориентировочной стоимости. Пояснительная записка – это вспомогательный документ, который детально раскрывает концепцию проекта и разъясняет заказчику и строителям все технические, функциональные и эстетические особенности дизайна.

Однако, заказывая дизайн-проект перепланировки квартиры у компаний без проверенной репутации, можно столкнуться с серьезными проблемами и нарушениями строительных норм и правил. У многих таких компаний может не быть опытных инженеров-строителей, что приводит к возникновению технологических неувязок и несоответствий, которые могут привести к авариям.

Чтобы избежать подобных проблем, необходимо подготовить и согласовать с Жилищной инспекцией проект перепланировки, который имеет юридическую силу, разработан инженером, учитывает требования строительных норм и правил и содержит все необходимые чертежи для согласования. Если нужно узаконить уже выполненные работы, потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности этих работ.

Не всегда для перепланировки квартиры нужна проектная документация и её согласование в надзорных органах. Если ремонт квартиры является косметическим, и наиболее значимое изменение – это замена встроенной техники, тогда хозяева могут не заморачиваться на предмет разрешений. Однако, если в процессе перепланировки предполагается изменение конфигурации жилых помещений, это требует внесения изменений в технический паспорт жилья и согласования проектной документации.

Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка жилых помещений представляет собой изменение конфигурации жилого помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилья. Нормативные акты уточняют, что такая перепланировка может включать в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.

Для согласования перепланировки необходимо предоставить следующие документы: заявление на перепланировку, договор социального найма либо документы о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН, полученная в МФЦ), технический паспорт или поэтажный план, экспликацию на квартиру, полученные в БТИ, проект перепланировки и нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры (если документы подаются совместно с другими собственниками, согласие не требуется).

Если перепланировка затрагивает несущие конструкции, то также необходимо получить техническое заключение от автора проекта дома, которое подтвердит возможность перепланировки.

Жилищная инспекция при рассмотрении проектной документации следит за наличием договора об авторском надзоре, подписанным заказчиком и составителем проекта. В стандартной квартире данный договор предусматривает контроль проектной организации за проведением работ по гидро- и шумоизоляции. В некоторых случаях, например, усиление проема в несущей стене металлоконструкциями, проектная организация может взыскать дополнительную плату за проведение авторского надзора. Поэтому перед заказом проектной документации, важно узнать, что включено в стоимость.

Жители Москвы (физические лица) могут подать документы на согласование перепланировки только через МФЦ. Документы должны быть приняты сотрудником, который также обязан выдать расписку об их получении с подписью и печатью. Решение о согласовании проекта принимается в течение 20-30 рабочих дней.

Перепланировка помещений может включать в себя различные виды работ, например, обустройство полов, ремонт фасада, устройство или перенос уборных и ванных комнат, а также связанные с газовой системой работы. Однако проект перепланировки не будет согласован, если его реализация приведет к ухудшению условий жизни и эксплуатации дома, грозит разрушением несущих конструкций здания, не соблюдаются строительные, санитарно-гигиенические, эксплуатационные нормы и правила пожарной безопасности, нарушается внешний облик здания и т.д.

Кроме того, при выборе компании для разработки проекта перепланировки следует убедиться, что у нее есть допуск СРО и собственный проектный отдел. Также важно, чтобы сотрудники компании осуществляли выезд на объект для осмотра помещений и выявления всех особенностей, которые могут повлиять на реализацию проекта или эксплуатацию помещения в будущем. Однозначный утвердительный ответ на эти вопросы даст гарантии грамотного составления проекта перепланировки, с учетом всех возможных нюансов. Средний срок разработки проекта составляет пять-семь дней.

Важно помнить, что в Москве многие организации занимаются посредничеством в данной сфере, поэтому рекомендуется обращаться к исполнителям напрямую, чтобы избежать ненужных промежуточных звеньев и получить максимальную надежность и выгоду.

Примерная стоимость проектировочных работ

Цена проекта перепланировки квартиры зависит от ее площади и характера планируемых изменений. Кроме того, для определения стоимости учитывается необходимость затрагивать в ходе ремонта системы электро- и водоснабжения, гидроизоляцию, фасад здания. Разработчики используют стандартные проекты перепланировки для типовых квартир, что может снизить стоимость услуг, но при условии, что состояние дома пригодно для такого ремонта.

Для того, чтобы узнать примерную стоимость услуг компаний, специализирующихся на разработке проектов перепланировки и их согласовании, нужно ознакомиться со следующей информацией:

• проект перепланировки — от 14 000 рублей;
• техническое заключение — от 10 000 рублей;
• техническое заключение + проект перепланировки — от 19 000 рублей;
• дополнительные разделы к проекту (таблица 1) — от 10 000 рублей.

Таблица 1. Планируемые работы и необходимые дополнительные разделы к проекту

Некоторые компании предоставляют полный пакет услуг по согласованию перепланировки жилого помещения. В этом случае конечная цена для заказчика будет включать в себя стоимость проекта перепланировки, получения разрешений уполномоченного органа, получения документов БТИ и паспорта на квартиру. Стоимость услуг под ключ зависит от сложности конкретного проекта и может быть приблизительно такой:

• без затрагивания несущих конструкций — от 42 000 рублей;
• с устройством проема в несущей стене — от 65 000 рублей;
• с демонтажем подоконной части при остекленном фасаде — от 65 000 рублей;
• при согласовании объединения квартир — от 90 000 рублей;
• при согласовании в домах серии МНИИТЭП — от 95 000 рублей.

Важно помнить, что незаконная перепланировка грозит не только штрафами от Жилищной инспекции, но и может привести к настоящей трагедии. Например, снос несущей стены или даже установка в ней дверного проема могут привести к обрушению дома. Поэтому озаботиться согласованием проекта перепланировки квартиры является в интересах владельца. Кроме того, не обязательно заниматься этим самостоятельно — можно обратиться к специалистам и сэкономить силы и время.

Фото: freepik.com